Exporo Erfahrungen & Bewertungen 2023

Exporo im Test - Note: Gut

Die Exporo AG mit Sitz in Hamburg wurde im Jahr 2014 gegründet bezeichnet sich selbst als „Deutschlands führende Crowdinvesting-Plattform für Immobilien“. Das Angebot soll eine Lücke zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds füllen. Anleger sollen wie bei offenen Fonds mit relativ kleinen Beträgen in konkrete Immobilien investieren können. Die Investition erfolgt allerdings nicht über einen Grundbucheintrag oder den Erwerb von Anteilen an einer im Grundbuch eingetragenen GmbH, sondern über Nachrangdarlehen. Diese bieten Anlegern eine vergleichsweise hohe Verzinsung, sind jedoch mit größeren Risiken verbunden und stellen kein Sachwerteinvestment dar. Exporo bedient sich zur Bewertung Akquise von Projekten eines Netzwerks aus Maklern, Projektentwicklern und Sachverständigen.

Das Angebot von Exporo im Überblick 

• Investitionen in Immobilienprojekte mit kleinen Beträgen 
• Anleger stellen Nachrangdarlehen zur Verfügung 
• Netzwerk aus Sachverständigen, Projektentwicklern und Maklern 
• Die Idee: Crowdinvesting für den Immobilienmarkt 

Das Prinzip Crowdinvesting boomt:

Die Zahl der Plattformen ist in den vergangenen Jahren geradezu explodiert. Der Markt kann grob in zwei Segmente unterteilt werden. Erstens betätigen sich viele Plattformen als eine Art Kreditvermittler. Privatanleger (und institutionelle Investoren) können in Kreditprojekte von Privathaushalten investieren und dadurch ein Konsumentenkreditportfolio erwerben. Zweitens treten viele Plattform als Kapitalvermittler auf. Über diese Plattform investieren Anleger in zumeist relativ junge Unternehmen und betätigt sich damit als Venture Capitalist. Exporo bietet Investitionen in konkrete Immobilienprojekte an.

Das Potenzial: Die Lücke zwischen offenen und geschlossenen Fonds schließen 

Das Potenzial des Projektes ist auf den ersten Blick Beträchtlich, könnte es doch eine eklatante Lücke zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds schließen. Offene Immobilienfonds sind für Privatanleger leicht zugänglich; im Rahmen von Sparplänen sind Beteiligungen bereits ab ca. 50 EUR pro Monat möglich. Dabei besteht für Investoren allerdings keinerlei Auswahlmöglichkeit: die Zusammensetzung des Portfolios wird durch das Fondsmanagement bestimmt. Anders bei geschlossenen Fonds: Hier können sich Anleger an konkreten Projekten wie z.B. einem Einkaufszentrum, Neubauwohnungen usw. beteiligen. Beteiligungen an geschlossenen Fonds erfordern zumeist jedoch fünfstellige Investitionen. Über Exporo sind Beteiligungen an konkreten Immobilienprojekten bereits im dreistelligen Bereich möglich.

Die Umsetzung: Nachrangdarlehen an Projektträger mit hohem Zins 

Anleger investieren über Exporo allerdings nicht in Immobilienbesitz im engeren Sinne. Wie bei fast allen Crowdinvesting Plattformen in Deutschland erfolgen Investitionen über partiarische Nachrangdarlehen. Diese werden an Projektträger vergeben und gemessen am allgemeinen Zinsniveau relativ hoch verzinst. Die Projektträger sichern über eine Gewinnabtretung vertraglich zu, keine Gewinne auszuschütten, bis die Nachrangdarlehen inklusive Zinsen vollständig zurückgezahlt sind. Die Absicherung über eine Grundschuld ist dagegen die Ausnahme und nach Angaben des Unternehmens zudem auf Bestandsimmobilien beschränkt.

Das Unternehmen: Ein junger Kapitalvermittler mit Netzwerk  

Die Exporo AG wurde im Jahr 2014 gegründet und zählt damit zu den vielen jungen Unternehmen mit Bezug zur Trendbranche Crowdinvesting. Das Unternehmen tritt als Finanzvermittler mit Lizenz gemäß § 34 f Gewerbeordnung auf und wird dementsprechend für seine Vermittlungstätigkeit vergütet. Die Vergütung wird durch die jeweiligen Projektentwickler erbracht, die auch die weiteren Transaktionskosten (zum Beispiel im Zusammenhang mit einem notwendigen Treuhandkonto) übernehmen. Exporo bedient sich in den Bereichen Akquise, Vertrieb und Abwicklung eines Netzwerks, dem unter anderem Treuhänder, Sachverständige, Projektentwickler, Bauträger und Makler angehören.

Der Ablauf: Registrieren, warten, investieren 

Anleger müssen sich im Vorfeld einer Investition registrieren. Die Registrierung ist kostenlos. Immobilienprojekte sind für registrierte Benutzer sichtbar und werden mit detaillierten Informationen zu Projektträgern, Lage, Kreditlaufzeiten und Zinssätzen angezeigt. Investitionen sind mit dreistelligen Beträgen möglich. Bei planmäßigem Verlauf wird das Darlehen inklusive Zinsen bei Fälligkeit durch den Treuhänder zurückgezahlt.

Kundenbetreuung, Internetauftritt und Anlegerinformationen 

Aus Sicht des Vermittlers ist es von Vorteil, wenn potentielle Anleger sich selbst als gut informiert einstufen. Deshalb veröffentlicht Exporo Standortanalysen zu verschiedenen Städten. Diesen sind zum Beispiel Informationen zur Wirtschaftsstruktur, zur Kaufkraft, zur Infrastruktur, zum Wohnungsleerstand, zu Preisen für Bauland und Immobilien, zur Arbeitslosenquote und zum Mietspiegel zu entnehmen. Diese Informationen werden durch spezifische Details zu einzelnen Projekten im geschlossenen Nutzerbereich ergänzt. Insgesamt ist der Internetauftritt auf das Wesentliche begrenzt; auf die bei anderen Crowdinvesting Plattformen übliche Promotion für laufende Projekte wird weitgehend verzichtet.

Fazit

Exporo verspricht wie alle Crowdinvesting Plattformen eine kleine Revolution: Anleger sollten mit kleinen Beträgen in konkrete Immobilienprojekte investieren und damit hohe Renditen erwirtschaften können. Das Schließen der Lücke zwischen leicht zugänglichen offenen und projektorientierten geschlossenen Immobilienfonds wird aber über das Modell der Hamburger nicht erreicht. Der Grund: Anleger investieren nicht in Sachwerte, sondern in Nachrangdarlehen an Projektentwickler. Hier finden Anleger zwar attraktive Zinssätze, jedoch keinen Sachwertecharakter. Abgesehen von diesem branchentypischen Schwachpunkt erscheint das Angebot gut gelungen: Das Netzwerk des jungen Vermittlers erscheint belastbar, die Plattform übersichtlich. In der Gesamtbetrachtung erscheint deshalb das Urteil „gut“ angemessen.